Der Mieter will die haushaltsnahen Dienstleistungen aus der Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen und braucht dafür den Lohnanteil. Der Vermieter hat die Zahl - muss er sie herausgeben? Und darf er dafür etwas verlangen?
§ 35a EStG begünstigt nur die Arbeitskosten, nicht Material und nicht die Gesamtrechnung. Auf der Nebenkostenabrechnung steht aber typischerweise nur der Gesamtbetrag: „Gartenpflege 1.200 €". Wie viel davon Lohn war, weiß nur, wer die Handwerkerrechnung hat - und das ist der Vermieter.
Ohne diese Aufschlüsselung läuft der Steuervorteil des Mieters ins Leere. Genau darin hat das LG Berlin 2017 den Anknüpfungspunkt gesehen: Die Auskunft dient dazu, dem Mieter einen Vorteil zu ermöglichen, den ihm der Vermieter ohne nennenswerten Aufwand verschaffen kann.
Der Anspruch richtet sich auf eine ergänzende Auskunft neben der Betriebskostenabrechnung - auf Verlangen, kostenfrei. Über die formellen Anforderungen an die Abrechnung selbst sagt die Entscheidung nichts. Sie verlangt also nicht, dass Sie jede Position Ihrer Abrechnung von vornherein in Lohn-, Fahrt- und Materialkosten zerlegen.
Diese Abgrenzung wird in kurzen Beiträgen regelmäßig eingeebnet - dort liest man, „in der Nebenkostenabrechnung müssen die Punkte aufgeschlüsselt werden". Der Unterschied ist für Vermieter erheblich: Ein formeller Fehler der Abrechnung hängt an der Zwölfmonatsfrist und kann die Nachforderung kosten. Eine nicht erteilte Auskunft ist etwas anderes - sie lässt die Abrechnung unberührt.
Das Gericht hat den Anspruch auf die mietvertraglichen Nebenpflichten gestützt (§§ 241, 242 BGB). Nicht auf § 259 BGB analog - dieser Unterschied wird in Ratgebern oft eingeebnet, ist aber für die Reichweite des Anspruchs erheblich. Den genauen Absatz nennen wir bewusst nicht: Die Fundstellen führen nur „§ 241 BGB" und „§ 242 BGB", die Zuordnung zu Absatz 2 wäre unsere eigene Einordnung.
Ebenso wichtig: Es ist eine landgerichtliche Entscheidung. Eine höchstrichterliche Bestätigung gibt es nicht. Wer sie als „der BGH hat entschieden" wiedergibt, überzeichnet die Rechtslage - und dieser Fehler ist in Beiträgen zu diesem Thema verbreitet.
Ob der Mieter bei verweigerter Auskunft Schadensersatz in Höhe des entgangenen Steuervorteils verlangen kann, ist umstritten. Das wird vertreten, ist aber keine gesicherte Linie und sollte nicht als solche dargestellt werden.
Die Diskussion lässt sich vermeiden, indem man die Angaben von vornherein mitliefert. Das kostet einmal Aufwand beim Einrichten und danach fast nichts:
Ein Entgelt für diese Auskunft ist nicht durchsetzbar. Der Aufwand ist auch gering, solange die Zahlen beim Erfassen und nicht nachträglich zusammengesucht werden.