Zum 1. September 2026 fällt eine Grenze, die viele Vermieter bisher vom Lohnsteuerhilfeverein ferngehalten hat. Zwei Fragen stellen sich sofort danach: Wer darf jetzt wirklich hin - und kann man den Beitrag über die Nebenkosten wieder hereinholen? Die zweite Antwort ist kurz und lautet nein.
Lohnsteuerhilfevereine durften Vermieter schon immer betreuen - aber nur, solange die Einnahmen aus Vermietung und Kapitalvermögen zusammen 18.000 € nicht überstiegen, bei Zusammenveranlagung 36.000 €. Wer eine zweite Wohnung vermietete, war schnell darüber.
Diese Grenzen fallen ersatzlos weg. Das Neunte Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht sowie im Steuerrecht (BGBl. 2026 I Nr. 197, verkündet am 02.07.2026) ersetzt § 4 StBerG vollständig; die Vorschrift trägt künftig die Überschrift „Lohnsteuerhilfevereine". Ein Vermieter mit 60.000 € Mieteinnahmen kann ab September Mitglied werden und sich dort seine Einkommensteuererklärung machen lassen.
In den Meldungen zu der Neuregelung gehen zwei Einschränkungen unter, die in der Praxis häufiger greifen als der Wegfall der Grenze hilft.
Erstens bleibt Absatz 1 die Eingangstür. Beraten werden darf nur, wer Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit, aus Renten und ähnlichen wiederkehrenden Bezügen, aus Unterhaltsleistungen oder aus bestimmten Altersvorsorgeleistungen erzielt. Absatz 2 lässt die weiteren Einkünfte ausdrücklich nur zu, wenn sie neben diesen Einkunftsarten anfallen. Wer ausschließlich von Mieteinnahmen lebt, ohne Lohn und ohne Rente, bleibt also auch nach dem 1. September beim Steuerberater. Die Zielgruppe ist der Arbeitnehmer oder Rentner mit ein, zwei Wohnungen - nicht der Vollzeitvermieter.
Zweitens bleibt Absatz 3 ein Ausschlussgrund. Wer Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, aus Gewerbebetrieb oder aus selbständiger Arbeit erzielt oder umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt, ist von der Beratung ausgenommen. Für Vermieter heißt das konkret: Wer bei einer Gewerbeeinheit zur Umsatzsteuer optiert hat, fällt heraus. Eine Ferienwohnung mit hotelähnlichen Leistungen kippt in den Gewerbebetrieb und damit ebenfalls. Und die Befugnis deckt ohnehin nur die Einkommensteuer samt Zuschlagsteuern ab.
Die naheliegende Idee, den Beitrag als Kostenposition auf die Mieter umzulegen, scheitert schon an der Definition. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nimmt die Verwaltungskosten ausdrücklich von den Betriebskosten aus, und dazu gehören die Kosten der Geschäftsführung, der Aufsicht und der Steuerberatung des Vermieters. Was keine Betriebskosten sind, kann auch nicht umgelegt werden: § 556 Abs. 1 BGB erlaubt die Vereinbarung nur für Betriebskosten.
Der Umweg über die „sonstigen Betriebskosten" funktioniert ebenfalls nicht. § 2 Nr. 17 BetrKV erfasst nur „Betriebskosten im Sinne des § 1" - die Vorschrift öffnet den Katalog, nicht die Definition. Und eine Klausel im Mietvertrag hilft nicht weiter: Nach § 556 Abs. 5 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. In der Wohnraummiete ist die Position damit endgültig beim Vermieter.
Anders liegt es in der Gewerberaummiete. Die Schutzvorschrift des § 556 BGB steht im Untertitel zur Wohnraummiete; bei gewerblichen Mietverhältnissen können Verwaltungskosten bei hinreichend bestimmter Vereinbarung umgelegt werden. Wer beides im Haus hat, muss die Abrechnungen an dieser Stelle also trennen.
Die Frage taucht immer wieder auf, weil eine ganz ähnliche Position sehr wohl umlagefähig ist: die Rechnung des Messdienstes. Wenn ein Dienstleister die Heizkostenverteiler abliest und die Heizkostenabrechnung erstellt, sind diese Kosten nach § 2 Nr. 4a BetrKV und § 7 Abs. 2 HeizkostenV Teil der Heizkosten und gehören in die Umlage - Berechnung und Aufteilung ausdrücklich eingeschlossen.
Der Unterschied ist nicht, wer die Arbeit macht, sondern worum es geht. Die Verbrauchserfassung ist Teil des laufenden Heizungsbetriebs. Die Betriebskostenabrechnung zu erstellen und die eigene Steuererklärung abzugeben, ist dagegen die Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter beziehungsweise gegenüber dem Finanzamt. Diese Pflicht kann man nicht in Rechnung stellen, auch nicht mittelbar über einen Verein.
Was das Mietrecht verschließt, öffnet das Steuerrecht wenigstens teilweise. Steuerberatungskosten sind Werbungskosten, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte anfallen - bei Vermietung also für die Anlage V. Der Mitgliedsbeitrag eines Lohnsteuerhilfevereins deckt aber typischerweise die ganze Erklärung ab, auch den privaten Teil.
Für solche gemischten Aufwendungen gibt es eine Vereinfachung der Finanzverwaltung. Nach dem BMF-Schreiben vom 21.12.2007 (BStBl 2008 I S. 256, Rz. 7) wird es nicht beanstandet, wenn Beiträge an Lohnsteuerhilfevereine, steuerliche Fachliteratur und Steuersoftware zu 50 % den Betriebsausgaben oder Werbungskosten zugeordnet werden. Bei gemischten Steuerberatungskosten bis 100 € je Veranlagungszeitraum folgt das Finanzamt sogar der Zuordnung des Steuerpflichtigen, ohne aufzuteilen. Diese Grenze ist veranlagungsbezogen - bei Zusammenveranlagung verdoppelt sie sich nicht.
Der private Rest ist verloren. Seit dem Veranlagungszeitraum 2006 sind privat veranlasste Steuerberatungskosten nicht mehr als Sonderausgaben abziehbar.
Ein Beispiel: Bei einem Jahresbeitrag von 240 € landen 120 € in der Anlage V, die anderen 120 € trägt man selbst. Läge der Beitrag bei 90 €, könnte man ihn nach der Vereinfachungsregel in voller Höhe den Vermietungseinkünften zuordnen. Wer einen höheren als den hälftigen Anteil ansetzen will, muss ihn darlegen - die 50 % sind eine Nichtbeanstandung der Verwaltung, kein gesetzlicher Aufteilungsmaßstab.
Für den typischen Kleinvermieter mit Job und einer vermieteten Wohnung wird die Beratung ab September deutlich billiger, weil der Verein preislich in einer anderen Liga spielt als eine Steuerberaterkanzlei. An der Nebenkostenabrechnung ändert das nichts: Sie bleibt eine Aufgabe des Vermieters, ihre Kosten bleiben bei ihm, und der Verein darf sie auch gar nicht erstellen - eine Betriebskostenabrechnung ist keine Hilfeleistung in Steuersachen, sondern Mietrecht.