Veröffentlicht · Aktualisiert · 6 min Lesezeit
Bis zum 31. Dezember 2026 müssen Vermieter alle bestehenden Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler auf fernablesbare Geräte (Funkzähler) umrüsten. Grundlage: § 5 Abs. 3 HeizkostenV (die Frist steht dort, nicht in Abs. 2), umgesetzt aus der EU-Energieeffizienzrichtlinie EED 2018/2002. Neue Geräte dürfen seit 2021 ohnehin nur noch fernablesbar sein. Bei Verstoß droht ein 3 %-Kürzungsrecht des Mieters nach § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV.
Wer als Vermieter noch klassische Verdunster-Heizkostenverteiler oder Walk-by-Funk-Zähler im Haus hat, sollte 2026 die Umstellung planen - die Frist läuft am 31. Dezember 2026 ab. Versäumnisse haben direkte finanzielle Folgen.
Mit der Änderung der Heizkostenverordnung vom 1. Dezember 2021 wurden zwei zentrale Pflichten neu geregelt:
Die deutsche HeizkostenV-Novelle setzt die EU-Energieeffizienzrichtlinie EED (2018/2002) in nationales Recht um. Die EU verpflichtet alle Mitgliedstaaten, die Verbrauchstransparenz zu erhöhen und Energiesparen durch monatliche Information zu erleichtern. Deutschland hat die Mindestvorgaben weitgehend 1:1 übernommen - bei den Übergangsfristen liegt Deutschland im EU-Mittelfeld.
| Gerät | Pflicht? | Praxis-Hinweis |
|---|---|---|
| Heizkostenverteiler (HKV) elektronisch | Ja, fernablesbar bis 31.12.2026 | Auch elektronische Walk-by-Geräte gelten nicht als fernablesbar - Funk-Übertragung notwendig |
| Heizkostenverteiler (HKV) Verdunster | Ja, austauschen | Verdunster-Röhrchen sind nie fernablesbar; komplette Erneuerung nötig |
| Wärmemengenzähler (Wärmemenge) | Ja, fernablesbar | Auch zentrale Wärmemengenzähler an einzelnen Wohnungen oder Heizkreisen |
| Warmwasserzähler | Ja, fernablesbar | Wenn zentrale Warmwasserbereitung mit Verbrauchserfassung pro Wohnung |
| Kaltwasserzähler | Nein (HeizkostenV greift nicht) | Eichung nach MessEG, andere Fristen |
| Stromzähler (Smart-Meter) | Separates Regelwerk | Messstellenbetriebsgesetz (MsbG), nicht HeizkostenV |
Die häufigste Verwechslung bei diesem Thema: Der Messstellenbetreiber teilt mit, ein Einbau sei erst ab 2028 vorgesehen, und der Vermieter schließt daraus, er habe mit den Heizkostenverteilern noch Zeit. Beide Aussagen können stimmen. Sie betreffen nur verschiedene Geräte, verschiedene Gesetze und verschiedene Verpflichtete.
| Funkzähler für Heizung und Warmwasser | Smart Meter für Strom | |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 5 Abs. 3 HeizkostenV | § 29 MsbG |
| Wer ist verpflichtet? | Gebäudeeigentümer, also der Vermieter | Grundzuständiger Messstellenbetreiber, nicht der Vermieter |
| Welche Geräte? | Heizkostenverteiler, Wärmezähler, Warmwasserzähler | Stromzähler |
| Frist | Bestand fernablesbar bis 31.12.2026 | Je nach Gruppe Beginn spätestens 2025 oder 2028, Abschluss bis 31.12.2032 (§ 45 MsbG) |
| Folge für die Heizkostenabrechnung | 3 % Kürzungsrecht jedes Mieters (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV) | Keine, der Stromzähler betrifft die Heizkostenabrechnung nicht |
Ein intelligentes Messsystem, umgangssprachlich Smart Meter, ist nach § 29 Abs. 1 MsbG Pflicht bei einem Jahresstromverbrauch von mehr als 6.000 kWh, bei Anlagen mit mehr als 7 kW installierter Leistung (typisch: Photovoltaik) und bei Letztverbrauchern mit einer Vereinbarung nach § 14a EnWG über steuerbare Verbrauchseinrichtungen, in der Praxis vor allem Wärmepumpe und private Ladestation. Alle übrigen Zählpunkte erhalten bis zum 31.12.2032 mindestens eine moderne Messeinrichtung (§ 29 Abs. 3 MsbG). Das ist ein digitaler Stromzähler ohne Kommunikationsmodul, also gerade kein Smart Meter.
Für Ihre Heizkostenabrechnung folgt daraus: Die Auskunft des Messstellenbetreibers verschiebt die Frist des § 5 Abs. 3 HeizkostenV nicht. Zuständig für Heizkostenverteiler und Wärmezähler ist Ihr Messdienst, nicht der Stromnetzbetreiber. Auch eine Abstimmung unter den Mietern ändert nichts. Die Verordnung kennt als Ausnahmen nur die Fälle des § 5 Abs. 3 Satz 2: technische Unmöglichkeit, unangemessener Aufwand, unbillige Härte. Dass Mieter die alten, günstigeren Geräte behalten möchten, gehört nicht dazu.
Die wirtschaftlich übliche Lösung ist die Miete der Funkzähler bei einem Ablesedienst (ista, Techem, Brunata, Minol). Typische Mietkosten 2026:
Diese laufenden Kosten sind vollständig umlegbar als Heizkosten-Anteil: § 7 Abs. 2 HeizkostenV nennt die Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung ausdrücklich als eigene umlagefähige Kostenart (gespiegelt in § 2 Nr. 4a BetrKV), einschließlich Eichung, Berechnung und Aufteilung. Wer die Geräte selbst kauft, kann nur die Wartungs-, Eich- und Ablesekosten umlegen - die Anschaffung ist Investition und nicht umlegbar.
Mieter-Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV: Bei Verstoß gegen die Pflicht zur fernablesbaren Erfassung kann der Mieter den Heizkostenanteil seiner Abrechnung ausdrücklich um 3 % kürzen. Bei einem Heizkostenanteil von 1.500 € reduziert sich die Forderung damit um 45 €.
Das 3-%-Kürzungsrecht steht ausdrücklich in § 12 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV (fehlende fernablesbare Ausstattung) - es hängt also nicht von einer noch ausstehenden BGH-Klärung ab. Vorsichtige Vermieter sollten die Umstellung dennoch deutlich vor Ende 2026 abschließen.
Ein Bußgeld droht nicht. Die Heizkostenverordnung kennt keinen Bußgeldtatbestand. Die in manchen Ratgebern genannten fünfstelligen Beträge stammen aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz und betreffen bauliche Pflichten, nicht die Messtechnik.
Und es bleibt bei 3 %: Die 15 %-Kürzung aus § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV trifft nur die nicht verbrauchsabhängige Abrechnung. Wer weiter nach Verbrauch abrechnet, nur eben mit ablesepflichtigen Geräten, fällt nicht darunter.
§ 5 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV enthält eine Ausstiegsklausel. Die Nachrüstpflicht gilt nicht, wenn sie „im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde".
Greift die Ausnahme, liegt schon kein Verstoß vor - und ohne Verstoß gibt es auch kein Kürzungsrecht. Verlassen Sie sich aber nicht darauf, ohne es belegen zu können: Es ist Ihre Ausnahme, also müssen Sie die besonderen Umstände darlegen. Das ist unsere Einordnung; eine höchstrichterliche Entscheidung dazu gibt es bislang nicht.
Eine zweite, engere Ausnahme steht in § 5 Abs. 2 Satz 4: Wird ein einzelner Zähler in einem Gesamtsystem ersetzt, dessen übrige Geräte nicht fernablesbar sind, muss dieses eine Gerät es auch nicht sein. Das hilft beim Defekttausch, nicht bei der Frist.
Funkzähler senden in regelmäßigen Intervallen Verbrauchswerte plus Geräte-ID. Personenbezogen werden die Daten erst durch Zuordnung zur Wohnung beim Vermieter oder Ablesedienst. Die Datenübertragung muss verschlüsselt erfolgen, der Vermieter ist nach Art. 13 DSGVO verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren - sinnvoll im Mietvertrag oder einer separaten Information bei Geräte-Tausch.