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Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29.07.2026Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) - es wurde umbenannt und reformiert, nicht ersetzt (Gesetz vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226). Die 65-%-Regel des § 71 GEG ist gestrichen. An ihre Stelle tritt eine verbindliche Bio-Quote für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen: 10 % ab 2029 bis 60 % ab 2040 (§ 43 GModG). Die 50/50-Kostenteilung steht in den neuen §§ 5a bis 5d CO2KostAufG und greift ab 2028 (Netzentgelte, CO₂) bzw. 2029 (Bio-Brennstoffe, gedeckelt auf 30 % des Verbrauchs). Zwei Punkte, die viele Ratgeber noch falsch haben: die 30-Jahre-Austauschpflicht (§ 72 GEG) ist ersatzlos weg, und für Wärmepumpen gilt der neue § 559f BGB (Jahresarbeitszahl 2,5).
Nach dem Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 und dem Bundestagsbeschluss vom 10. Juli 2026 ist das Gesetz am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet worden und am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Für Vermieter heißt das: weniger Vorschriften bei der Wahl des Heizungstyps, dafür mehr finanzielle Verantwortung bei fossiler Wahl - und einige Fundstellen, die jetzt anders zitiert werden müssen.
Wichtig für die richtige Zitierweise: Das GModG ist dasselbe Gesetz wie das bisherige GEG - Ausfertigungsdatum 8.8.2020 und Fundstelle BGBl. I S. 1728 sind unverändert geblieben. „Das GEG wurde abgeschafft" ist falsch; richtig ist „umbenannt und reformiert". Für Sachverhalte vor dem 29.7.2026 bleibt die Bezeichnung GEG zutreffend.
Die 65-%-Pflicht für erneuerbare Energien stand in § 71 GEG. Dieser Paragraf ist ebenso gestrichen wie die Folgeparagrafen §§ 71a bis 71p. An seine Stelle tritt § 42 GModG mit einem Katalog von zehn zulässigen Optionen beim Heizungsersatz im Bestand - von der Gasheizung über Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse und Wasserstoff bis zur Hausübergabestation am Wärmenetz.
Wer sich für Gas, Heizöl oder Flüssiggas entscheidet und die Anlage nach dem 29.7.2026 in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss nach § 43 Abs. 1 GModG einen wachsenden Anteil der bereitgestellten Wärme aus grünen Brennstoffen erzeugen. Diese Prozentsätze stehen jetzt verbindlich im Gesetzestext - anders als vor der Verkündung sind sie keine Eckpunkte mehr:
| Ab | Mindestanteil grüner Brennstoff | Was das praktisch heißt |
|---|---|---|
| 1.1.2029 | 10 % | z. B. Bezug eines Biomethan-Tarifs für 10 % der bereitgestellten Wärme |
| 1.1.2030 | 15 % | Anteil steigt - Differenz zum fossilen Preis wird zur Mehrkostenposition |
| 1.1.2035 | 30 % | Deckungsgleich mit der Obergrenze der hälftigen Kostenteilung |
| 1.1.2040 | 60 % | Höchststufe; darüber hinaus gilt der Weg zur Klimaneutralität 2045 |
Zulässige Brennstoffe sind Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, oranger oder türkiser Wasserstoff und daraus hergestellte Derivate. Die Pflicht lässt sich auch anders erfüllen: über eine Solarthermieanlage (§ 43 Abs. 3), eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (Abs. 4), eine Wärmepumpen-Hybridheizung (Abs. 5) oder feste Biomasse (§ 45 Abs. 2). Bei irreparablem Ausfall der alten Anlage gibt es eine Zwölf-Monats-Schonfrist (Abs. 7).
Nicht verwechseln: § 42a GModG verpflichtet die Bundesregierung, bis zum 1.12.2026 ein Gesetz über eine Grüngas-/Grünheizölquote vorzulegen. Das betrifft die Inverkehrbringer von Gas und Öl, die ihre Brennstoffe bis 2045 vollständig auf klimaneutral umstellen sollen - es ändert nichts an den Prozentsätzen des § 43, die für Gebäudeeigentümer gelten.
Die für die Nebenkostenabrechnung wichtigste Neuerung findet sich nicht im GModG, sondern im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, das dabei gleich einen neuen Titel bekommen hat. Neu eingefügt wurden die §§ 5a bis 5d CO2KostAufG. Danach tragen Vermieter und Mieter bei einer neu eingebauten Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung je zur Hälfte:
Für Neubauten, die bis zum 31.12.2029 errichtet und erstmals genutzt werden, gilt dasselbe (§ 5b) - ausgenommen sind Bauvorhaben, deren Bauantrag oder Bauanzeige vor dem 13.5.2026 gestellt wurde. Der Gesetzgeber hat zudem eine Evaluierung für 2036 vorgesehen (§ 5c). Für alle übrigen Gebäude und für Bestandsheizungen bleibt es beim 10-Stufen-Modell.
Begründung des Gesetzgebers: Mieter haben keinen Einfluss auf die Investitionsentscheidung - also sollen sie die Folgekosten einer fossilen Wahl nicht allein tragen.
Entgegen einer verbreiteten Darstellung gibt es sehr wohl eine Härtefallregelung. Sie ist aber an fünf kumulative Voraussetzungen geknüpft. Nur wenn alle zutreffen, beschränkt sich die Beteiligung des Vermieters auf die CO₂-Kosten nach § 5 Abs. 2:
| Nr. | Voraussetzung nach § 5d Abs. 1 S. 1 CO2KostAufG |
|---|---|
| 1 | Der Wohnraum liegt nicht in einem per Rechtsverordnung bestimmten angespannten Wohnungsmarkt |
| 2 | Die vereinbarte Miete beträgt weniger als 85 % der ortsüblichen Vergleichsmiete |
| 3 | Der Vermieter vermietet nicht mehr als sechs Wohnungen |
| 4 | Das Gebäude ist der Effizienzklasse G oder H zugeordnet |
| 5 | Die Kostenbeteiligung würde eine persönliche Härte bedeuten (Abwägung mit Mieterinteressen) |
In einem angespannten Wohnungsmarkt gilt in den Fällen der Nummern 3 und 4 eine verschärfte Schwelle von weniger als 70 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Daneben steht in § 5d Abs. 3 eine eigene Regel für das selbstbewohnte Zweifamilienhaus mit gemeinsamer Wärmeversorgung. Wer sich auf den Härtefall beruft, muss den Mieter darüber in Textform informieren - bei Vertragsschluss oder bei erstmaliger Geltendmachung (§ 5d Abs. 4). Verspätete Mitteilungen bleiben im jeweiligen Abrechnungszeitraum unberücksichtigt.
Wer eine Wärmepumpe einbaut und die Kosten über eine Modernisierungsmieterhöhung weitergeben will, muss seit dem 29.7.2026 nachweisen, dass die Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 beträgt (§ 559f Abs. 1 BGB). Ohne diesen Nachweis darf nur die Hälfte der aufgewendeten Kosten angesetzt werden (Abs. 2). Der Nachweis ist entbehrlich, wenn das Gebäude
Den Nachweis muss ein Fachunternehmer führen; die Jahresarbeitszahl wird in der Regel vor Inbetriebnahme nach VDI 4650 Blatt 1 ermittelt, nicht anhand späterer Betriebswerte. Unberührt bleiben die Kappungsgrenzen: § 559e BGB erlaubt bei geförderten Heizungsmaßnahmen 10 % der Kosten und deckelt die Erhöhung auf 0,50 € je m² Wohnfläche in sechs Jahren; die allgemeinen Grenzen des § 559 Abs. 3a BGB (3 € bzw. 2 € je m²) gelten daneben fort.
Der wichtigste Wegfall wird bislang kaum berichtet: Das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel, das einen Austausch nach 30 Jahren verlangte, stand in § 72 GEG. Dieser Paragraf ist ersatzlos gestrichen und trägt heute nur noch den Vermerk „(weggefallen)". Eine Nachfolgenorm gibt es nicht - alte Kessel dürfen ohne zeitliche Grenze weiterlaufen und repariert werden.
| Thema | Status seit 29.7.2026 | Fundstelle |
|---|---|---|
| 65-%-Regel für neue Heizungen | gestrichen | § 71 GEG a. F. (weggefallen) |
| 30-Jahre-Austauschpflicht Konstantheizung | ersatzlos gestrichen | § 72 GEG a. F. (weggefallen) |
| Prüf- und Optimierungspflichten, hydraulischer Abgleich | bleibt | §§ 60a bis 60c GModG |
| Dämmung oberste Geschossdecke, Rohrleitungsdämmung | bleibt | § 35, §§ 69/70 GModG |
| Energieausweis-Pflichten | bleibt (Nummerierung unverändert) | §§ 79 bis 87 GModG |
| 10-Stufen-CO₂-Modell für Bestandsheizungen | bleibt | CO2KostAufG §§ 5 bis 7 |
| Heizkostenabrechnung 50/50 bis 70/30 | bleibt | HeizkostenV § 7 |
Auch die Bußgeldvorschrift § 108 wurde neu gefasst. Sie hat jetzt drei Stufen: bis 50.000 € u. a. bei ungedämmter oberster Geschossdecke (§ 35) und ungedämmten Rohrleitungen (§§ 69/70), bis 10.000 € rund um den Energieausweis (§§ 80, 83, 87, 88) und bis 5.000 € in den übrigen Fällen - dazu gehört auch der Verstoß gegen die neue Bio-Quote des § 43 Abs. 1.
Zwei Punkte sind noch in Bewegung. Erstens die Grüngas-/Grünheizölquote für Brennstofflieferanten, die nach § 42a GModG bis zum 1.12.2026 in einem eigenen Gesetz geregelt werden soll - sie bestimmt mit, wie teuer die Pflicht-Brennstoffe tatsächlich werden. Zweitens ändert Artikel 2 des Änderungsgesetzes zum 1.1.2027 erneut die Energieausweis-Vorschriften (Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie), und die Nullemissionsgebäude-Anforderungen greifen 2028 und 2030.
Für die laufende Abrechnung heißt das: Bis einschließlich 2027 ändert sich an der CO₂-Aufteilung nichts. Die 50/50-Teilung betrifft nur neu eingebaute fossile Anlagen und greift gestaffelt ab 2028 und 2029.
Gesetzestexte und amtliche Quellen:
Fachberichte & Einordnung:
Rechtsstand: 18. August 2026. Das Änderungsgesetz vom 23.07.2026 wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226); die hier beschriebenen Regelungen sind am 29.07.2026 in Kraft getreten. Die konsolidierte Fassung bei gesetze-im-internet.de trägt noch den Hinweis, dass sie dokumentarisch nicht abschließend bearbeitet ist. Die Grüngas-/Grünheizölquote für Brennstofflieferanten (§ 42a GModG) steht noch aus. Dieser Beitrag ersetzt keine rechtliche Beratung.