Das GEG 2024 wird durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG/GModG) abgelöst - am 10.07.2026 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet, Inkrafttreten mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt (Juli 2026). Die 65-%-Regel für erneuerbare Energien fällt - dafür kommt ab 2029 ein steigender Anteil grüner Brennstoffe (Bio-Treppe), dessen verbindliche Quote ein Folgegesetz bis 1.12.2026 festlegt. Bei fossilen Neuheizungen trägt der Vermieter laufende Kosten anteilig selbst - ab 2028 die Hälfte von CO₂-Preis und Netzentgelten, ab 2029 zusätzlich die Hälfte der Bio-Mehrkosten, nicht auf den Mieter umlegbar. Bestandsheizungen bleiben beim 10-Stufen-Modell des CO2KostAufG.
Nach dem Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz am 10. Juli 2026 verabschiedet; es tritt mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Die neue Logik bringt für Vermieter: weniger Vorschriften beim Heizungstyp, dafür mehr finanzielle Verantwortung bei fossiler Wahl.
Statt der starren 65-%-Pflicht für erneuerbare Energien gilt für neu eingebaute fossile Heizungen ab 2029 ein steigender Mindestanteil grüner Brennstoffe - Biomethan im Gasnetz, Bio-Heizöl oder grüner Wasserstoff. Die verbindlichen Prozentsätze legt ein Folgegesetz bis zum 1.12.2026 fest; die folgende Staffel ist der in den Eckpunkten vorgesehene Pfad - noch nicht endgültig:
| Ab Jahr | Mindest-Anteil EE-Brennstoff | Beispiel Gasheizung |
|---|---|---|
| 2029 | 10 % | Pflicht zum Bezug eines Bio-Methan-Tarifs für 10 % des Verbrauchs |
| 2030 | 15 % | Anteil steigt - Differenz fließt in Mehrkosten |
| 2035 | 30 % | Erste größere Lastenverschiebung - Markt für Bio-Brennstoffe wird relevant |
| 2040 | 60 % | Übergangs-Endstufe vor vollständiger Dekarbonisierung |
Die wichtigste Neuerung für die Nebenkostenabrechnung: Wer eine neue fossile Heizung einbaut, muss als Vermieter 50 % folgender Kostenpositionen selbst tragen - sie sind nicht umlagefähig (Beginn gestaffelt):
Begründung des Gesetzgebers: Mieter haben keinen Einfluss auf die Investitionsentscheidung - also dürfen sie auch nicht voll dafür haften, wenn die Heizung politisch oder ökonomisch teurer wird.
Praxisbeispiel: Vermieter installiert 2027 eine neue Gasheizung in einem Sechs-Familien-Haus. Ab 2029 fallen für 10 % des Gasbezugs Mehrkosten von ca. 200 € pro Wohnung pro Jahr (Bio-Methan-Aufschlag) an. Davon trägt der Vermieter 100 € pro Wohnung pro Jahr selbst - bei sechs Einheiten 600 €/Jahr, die nicht umlagefähig sind. Über 11 Jahre (2029–2040) summiert sich das mit steigender Bio-Treppe-Quote auf ca. 25.000–35.000 € nicht-umlagefähige Mehrkosten - Richtwert auf Basis der Eckpunkte-Staffel; die verbindliche Grüngasquote steht noch aus.
Das GModG ist verabschiedet, aber ein zentraler Baustein steht noch aus: Die verbindliche Grüngasquote - die konkreten Bio-Treppe-Prozentsätze - legt ein Folgegesetz bis zum 1.12.2026 fest. Die hier genannten Werte von 10 % (2029) bis 60 % (2040) stammen aus den Eckpunkten und können sich noch ändern - verlassen Sie sich bei einer Investitionsrechnung nicht auf den Cent genau darauf.
Für Bestandsheizungen ändert sich nichts: Sie dürfen weiterlaufen, die 30-Jahre-Austauschpflicht für Konstantheizungen (§ 72 GEG) bleibt. Die 50/50-Kostenteilung betrifft nur Neueinbauten und greift gestaffelt ab 2028 (CO₂, Netzentgelte) bzw. 2029 (Bio-Mehrkosten).
Gesetzestexte und amtliche Quellen:
Fachberichte & Einordnung:
Stand: 12. Juli 2026. Das GModG wurde am 10.07.2026 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet und tritt mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Die verbindliche Grüngasquote (Bio-Treppe) legt ein Folgegesetz bis 1.12.2026 fest - die genannten Prozentwerte sind bis dahin Eckpunkte. Dieser Beitrag ersetzt keine rechtliche Beratung.