Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) § 2 listet abschließend 17 Kostenarten auf, die ein Vermieter im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen darf. Alle anderen Kosten - insbesondere Verwaltung, Reparaturen und Leerstand - bleiben beim Vermieter. Position 17 („sonstige Betriebskosten") ist eine Auffangklausel, die im Mietvertrag konkret benannt werden muss, damit Kosten darüber umgelegt werden können.
„Was darf der Vermieter eigentlich auf mich umlegen?" - diese Frage ist seit der BetrKV von 2004 abschließend geregelt. Die Verordnung kennt genau 17 Kostenarten. Wer diese Liste kennt, kann eine Nebenkostenabrechnung in 10 Minuten auf Plausibilität prüfen.
Betriebskosten sind nach § 1 Abs. 1 BetrKV Kosten, die dem Eigentümer „durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen." Entscheidend ist das Wort laufend - einmalige Kosten (Sanierung, Reparatur) sind nie Betriebskosten.
| Nr. | Position | Praxishinweis |
|---|---|---|
| 1 | Laufende öffentliche Lasten (insb. Grundsteuer) | Bescheid der Gemeinde - voll umlagefähig |
| 2 | Wasserversorgung (Frischwasser + Zähler) | Inkl. Eichkosten, Aufbereitung |
| 3 | Entwässerung (Schmutz- und Niederschlagswasser) | Oft als „Abwasser" auf der Wasserrechnung |
| 4 | Heizung (Brennstoff, Wartung, Schornsteinfeger) | Verteilung nach HeizkostenV § 7 |
| 5 | Warmwasser (zentrale Anlage) | Verteilung nach HeizkostenV § 9 |
| 6 | Verbundene Heiz- und Warmwasseranlagen | Wenn Heizung und Warmwasser dieselbe Anlage |
| 7 | Aufzug (Wartung, Strom, TÜV) | Auch für Erdgeschoss-Mieter umlegbar (BGH VIII ZR 103/06) |
| 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Inkl. Sperrmüll, wenn regelmäßig |
| 9 | Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung | Lohnanteil nach § 35a EStG ausweisen |
| 10 | Gartenpflege | Lohnanteil ebenfalls relevant |
| 11 | Beleuchtung (Außenflächen, Treppenhaus) | Strom für Gemeinschaftsflächen |
| 12 | Schornsteinreinigung | Wenn nicht schon in Nr. 4 |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Wohngebäude-, Glas-, Haftpflicht |
| 14 | Hausmeister | Lohnanteil nach § 35a EStG |
| 15 | Gemeinschaftsantenne / Breitband | Bis 30.06.2024 voll umlegbar; danach nur noch wenn vor 01.12.2021 vereinbart |
| 16 | Maschinelle Wäschepflege | Selten - nur bei Mietshäusern mit Gemeinschafts-Waschküche |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | Nur umlegbar, wenn konkret im Mietvertrag benannt! |
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen (zuletzt VIII ZR 167/03) klargestellt: Wer Kosten unter „sonstige Betriebskosten" abrechnen will, muss jede einzelne Position im Mietvertrag konkret benennen. Eine pauschale Klausel „und sonstige Betriebskosten" reicht nicht.
Typische Positionen, die unter Nr. 17 fallen können - wenn benannt:
Drei große Kategorien bleiben beim Vermieter, egal was im Mietvertrag steht:
Verwaltungskosten - Hausverwaltung, Steuerberater für die Vermietung, Bankgebühren, Kontoführungskosten. Begründung: Dienen dem Vermieter selbst, nicht dem Gebäude.
Instandhaltung / Instandsetzung - Reparatur einer kaputten Heizung, Erneuerung des Daches, Austausch der Briefkästen. Auch Schönheitsreparaturen(Streichen, Tapezieren) sind keine Betriebskosten, sondern Instandhaltung - und können in engen Grenzen separat im Mietvertrag auf Mieter abgewälzt werden.
Leerstandskosten - Anteile, die rechnerisch auf leerstehende Wohnungen entfallen, trägt der Vermieter (BGH VIII ZR 159/05). Nicht-vermieten oder Mieterwechsel-Pause ist sein Risiko.
Mit der TKG-Novelle 2021 endete am 30. Juni 2024 die Möglichkeit, Kabel-TV- und Breitband-Sammelverträge pauschal über die Nebenkostenabrechnung umzulegen - das sogenannte Nebenkostenprivileg ist abgeschafft (§ 2 Nr. 15 BetrKV i. V. m. § 230 Abs. 4 TKG). Konsequenz für Vermieter:
Wer als Mieter 2025 oder später noch Kabelfernseh-/Breitband-Sammelkosten in der Abrechnung sieht (außer dem genannten Glasfaser-Bereitstellungsentgelt), sollte das beanstanden - der Posten ist zu Unrecht umgelegt.
Rauchwarnmelder sind nach den Bauordnungen aller Bundesländer Pflicht. Bei der Umlagefähigkeit der Kosten muss klar zwischen drei Kostenarten unterschieden werden:
| Kostenart | Umlagefähig? | Begründung |
|---|---|---|
| Anschaffung der Geräte | Nein | Investition in das Gebäude - keine Betriebskosten (BetrKV § 1 Abs. 2) |
| Wartung und Funktionsprüfung | Ja, als „sonstige Betriebskosten" (Nr. 17) | BGH VIII ZR 117/21: Wartungskosten umlagefähig - wenn im Mietvertrag konkret genannt |
| Mietleasing der Geräte | Nein | BGH VIII ZR 379/20 (Urteil vom 11.05.2022): Leasing ist Anschaffungs-Surrogat, nicht umlagefähig |
Die BGH-Entscheidung VIII ZR 379/20 hat 2022 klargestellt: Wenn Vermieter Rauchmelder per Mietleasing-Vertrag betreiben, sind die Mietkosten nicht umlagefähig - auch nicht über Position 17 BetrKV. Begründung: Das Leasing umgeht wirtschaftlich den Anschaffungs-Begriff, der ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten zählt.
Praxis: Vermieter sollten die Rauchmelder kaufen und nur die jährliche Wartung über einen Servicevertrag abdecken. Die Wartungskosten (typisch 5–10 €/Gerät/Jahr) sind unter „sonstige Betriebskosten" (Nr. 17) umlegbar - sofern im Mietvertrag konkret als „Rauchmelder-Wartung" benannt.
Wichtig - nicht verwechseln: Dass bei Rauchmeldern die Geräte-Mieteherausfällt, liegt allein daran, dass keine Norm sie für umlagefähig erklärt. Bei denVerbrauchs-Erfassungsgeräten (Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler) ist die Miete dagegen ausdrücklich umlagefähig: § 7 Abs. 2 HeizkostenV nennt die Anmietung der Erfassungsausstattung als eigene Heizkosten-Position - samt Eichung, Datenübertragung/Funk und der monatlichen Verbrauchsinformation nach § 6a (gespiegelt in § 2 Nr. 4a BetrKV). Dasselbe gilt für die Anmietung der Wasserzähler als Wasserkosten. Nur der Kauf der Geräte ist - wie bei Rauchmeldern - eine nicht umlagefähige Investition.
Eine formal saubere Nebenkostenabrechnung enthält pro umgelegter Position:
Sind diese Bestandteile vollständig, beginnt die 12-Monats-Einwendungsfrist beim Mieter zu laufen (siehe unser Beitrag zu Widerspruchsfristen § 556 BGB). Fehlen Bestandteile, ist die Abrechnung formell unwirksam und kann nicht mehr nachträglich „repariert" werden.