„Allgemeinstrom" steht auf unzähligen Nebenkostenabrechnungen – und ist als Bezeichnung angreifbar. Die Betriebskostenverordnung kennt diese Position gar nicht. Sie erlaubt nur die Kosten der Beleuchtung. Wer alles, was im Haus Strom zieht, unter ein Sammel-Etikett „Allgemeinstrom" packt, riskiert, dass der Mieter die ganze Position kippt. Hier steht, was hineingehört, was nicht – und wie Sie es sauber bezeichnen.
Umlagefähig ist eine Betriebskostenart nur, wenn sie im Katalog des § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) steht und im Mietvertrag vereinbart ist. In diesem Katalog gibt es keinen „Allgemeinstrom". Es gibt in § 2 Nr. 11 BetrKV nur die „Kosten der Beleuchtung". Das Etikett „Allgemeinstrom" suggeriert dagegen, dass jeder Stromverbrauch im gemeinschaftlichen Bereich umlagefähig wäre – und genau das ist er nicht.
Das Problem ist die Transparenz: Der Mieter muss aus der Bezeichnung erkennen können, welche Kosten er da eigentlich trägt. „Beleuchtung" ist eindeutig, „Allgemeinstrom" ist ein Sammelbegriff, unter dem sich auch nicht umlagefähige Posten verstecken lassen. Wird die Position deshalb als zu unbestimmt beanstandet, hilft es nicht, dass ein Teil davon (das Licht) inhaltlich in Ordnung gewesen wäre – angreifbar ist dann die Bezeichnung selbst.
Der Verordnungstext ist eng gefasst. Zu den Beleuchtungskosten gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile – der Wortlaut nennt ausdrücklich Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Es geht also um Licht, nicht um „allen Strom im Haus". Deshalb ist „Beleuchtung" oder „Allgemeinbeleuchtung" die saubere Bezeichnung, und inhaltlich gehört auch nur Beleuchtungsstrom hinein.
Der häufigste Fehler ist, fremde Stromverbräuche über die Beleuchtung „mitlaufen" zu lassen. Diese Posten haben eigene Regeln:
Faustregel: Ein Sammel-Zähler „Hausstrom" heißt nicht, dass alles daraus Beleuchtung ist. Prüfen Sie, was an diesem Zähler hängt, und ordnen Sie jede Verbrauchsart ihrer richtigen Kostenart zu.
Oft hängt das Licht am selben Zähler wie anderes. Dann dürfen Sie den reinen Beleuchtungsanteil schätzen – die Betriebskosten müssen wirtschaftlich und nachvollziehbar sein (§ 556 Abs. 3 BGB), eine plausible, offengelegte Herleitung genügt. Rechnen Sie über Leistung × Brenndauer × Strompreis:
Diese 55,19 € verteilen Sie anschließend nach dem vereinbarten Schlüssel (meist Wohnfläche). Wichtig: Schreiben Sie die Herleitung – Wattzahl, angenommene Brenndauer, Strompreis – in die Abrechnung oder eine Anlage. Eine nachvollziehbare Schätzung ist zulässig; eine Zahl ohne Erklärung ist angreifbar.
Nicht der Strom entscheidet, sondern der Zweck: Umlagefähig ist das Licht in den gemeinschaftlichen Bereichen – nicht alles, was am Hauszähler hängt.
Nennen Sie die Position „Allgemeinbeleuchtung" (oder schlicht „Beleuchtung") statt „Allgemeinstrom". Das entspricht dem Wortlaut des § 2 Nr. 11 BetrKV und macht sofort klar, dass nur Beleuchtungsstrom umgelegt wird – kein Garten-, Klingel- oder Pumpenstrom. Welche Kostenarten insgesamt umlagefähig sind, zeigt der Überblick zu den umlagefähigen Nebenkosten nach § 2 BetrKV; wie eine formell korrekte Abrechnung entsteht, erklärt die Anleitung in 7 Schritten.
Besser nicht. Die Betriebskostenverordnung kennt nur die „Kosten der Beleuchtung" (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Die Bezeichnung „Allgemeinstrom" ist zu unbestimmt und angreifbar, weil sie mehr suggeriert, als das Gesetz hergibt. Nennen Sie die Position „Allgemeinbeleuchtung".
Der Strom für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile – Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Also Licht, nicht jeder Stromverbrauch im Haus.
Nein. Gartenstrom gehört – wenn überhaupt – zur Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Ein einem einzelnen Mieter allein überlassener Garten ist nicht gemeinschaftlich; seine Kosten sind auf die übrigen Mieter nicht umlagefähig.
Über eine transparente Schätzung: Leistung (Watt) × Brenndauer (Stunden) × Strompreis. Beispiel: 72 W über 6 h/Tag × 365 Tage = 157,68 kWh × 0,35 €/kWh ≈ 55 €/Jahr. Die Herleitung gehört in die Abrechnung, sonst ist die Position angreifbar (§ 556 Abs. 3 BGB).