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Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig - vorausgesetzt, die Betriebskostenumlage ist im Mietvertrag vereinbart. Die Reform 2025 ändert nicht die Umlagefähigkeit, sondern nur die Höhe: Seit dem 1.1.2025 gilt eine neue Bewertung, die Beträge je nach Lage teils verdoppelt oder halbiert. Umgelegt wird der tatsächlich gezahlte Betrag, im Regelfall nach Wohnfläche.
Millionen Vermieter haben 2024/2025 neue Grundsteuerbescheide erhalten - viele mit spürbar anderen Beträgen als zuvor. Die gute Nachricht: An der Logik der Umlage auf Mieter ändert die Reform nichts. Die wichtige Nachricht: Wer die neue Höhe falsch umlegt, riskiert eine angreifbare Abrechnung.
Ja. Die Grundsteuer B (für bebaute Grundstücke) ist in § 2 Nr. 1 BetrKV als erste der 17 umlagefähigen Betriebskostenpositionen ausdrücklich genannt - siehe auch unsere Übersicht der 17 BetrKV-Positionen. Damit Sie sie umlegen dürfen, muss im Mietvertrag eine wirksame Betriebskostenvereinbarung stehen.
Das Bundesverfassungsgericht hat die alte Einheitsbewertung mit Urteil vom 10.04.2018 (1 BvL 11/14 und vier verbundene Verfahren, BVerfGE 148, 147) für verfassungswidrig erklärt; tragend war, dass die Hauptfeststellung seit 1964 ausgesetzt blieb. Der Tenor gab dem Gesetzgeber Zeit bis Ende 2019 und ließ das alte Recht längstens bis zum 31.12.2024 fortgelten - daher der Start der neuen Berechnung zum 1. Januar 2025. Zwei Dinge sagt das Urteil ausdrücklich nicht: etwas zur Umlage auf den Mieter (die richtet sich nach § 2 Nr. 1 BetrKV) und etwas zur Verfassungsmäßigkeit der Landesmodelle. Für die Nebenkostenabrechnung gilt:
| Aspekt | Vor 2025 | Ab 2025 |
|---|---|---|
| Umlagefähigkeit | umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV) | unverändert umlagefähig |
| Bewertungsgrundlage | Einheitswert (Stand 1964/1935) | Grundsteuerwert nach neuem Modell |
| Höhe des Betrags | meist konstant | teils stark verändert (±) |
| Verteilerschlüssel | i. d. R. Wohnfläche | unverändert Wohnfläche |
Kernaussage: Nur die Zahl ändert sich, nicht das Verfahren. Vermieter legen weiterhin exakt den Betrag um, der im Grundsteuerbescheid steht und im Abrechnungsjahr gezahlt wurde.
Praxisbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus in einer Mittelstadt hatte 2024 eine Grundsteuer von 980 €/Jahr. Nach Neubewertung und angepasstem Hebesatz beträgt sie 2025 nun 1.420 €/Jahr. Bei vier gleich großen Wohnungen steigt der umlegbare Anteil pro Wohnung von 245 € auf 355 € pro Jahr - vorausgesetzt, die Umlage nach Wohnfläche ist vereinbart. Der Vermieter legt den neuen Betrag erst um, sobald der Bescheid für das jeweilige Abrechnungsjahr vorliegt.
Zwei Neuerungen sind für Vermieter relevant:
Ist im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB die Umlage nach Wohnfläche. Genau das ist auch der für die Grundsteuer übliche Schlüssel. Achtung: Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche - der BGH hat die alte 10-%-Toleranz aufgegeben. Mehr dazu in unserem Beitrag Wohnfläche und die gefallene 10-%-Regel.
Im Erdgeschoss eine Praxis, darüber vier Wohnungen - die intuitive Antwort lautet ja. Der BGH sieht das anders: Ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeeinheit entfallenden Grundsteuer ist nicht zwingend. Erforderlich wird er erst, wenn durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten je Quadratmeter entstehen - und dafür ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig (BGH, 10.05.2017, VIII ZR 79/16).
Der Grund ist ein zeitlicher: Der Einheitswert beruhte auf den Wertverhältnissen von 1935 beziehungsweise 1964; wie ein Gebäude heute genutzt wird, schlug sich im Bescheid schlicht nicht nieder. Genau deshalb hat der Senat seine Aussage unter den Vorbehalt „bei der derzeitigen gesetzlichen Regelung" gestellt - und die ist seit 2025 weg. Für das neue Recht gibt es noch keine BGH-Entscheidung. Für Abrechnungsjahre bis 2024 können Sie sich auf 79/16 verlassen.
| Freiwilliger Vorwegabzug | Alles nach Fläche verteilen | |
|---|---|---|
| Dafür spricht | Macht die Abrechnung schwerer angreifbar; erspart die Diskussion mit Mietern, die den Gewerbeanteil auf dem Bescheid sehen; ehrlicher, wenn die Einheit tatsächlich mehr verursacht | Weniger Aufwand; entspricht der Rechtslage bis 2024; kein Rechenschritt, den Sie verteidigen müssen |
| Dagegen spricht | Sie verzichten auf Umlagevolumen, ohne dazu verpflichtet zu sein | Bei einem großen Gewerbeanteil steigt das Risiko, dass ein Mieter erhebliche Mehrkosten darlegt |
| Formell | Der Rechenschritt muss NICHT erläutert werden - die Angabe des bereinigten Gesamtbetrags genügt (BGH VIII ZR 93/15). Auf Nachfrage müssen Sie ihn erklären können. | Gesamtbetrag und Schlüssel wie üblich ausweisen |
Nicht auf andere Positionen übertragen. 79/16 betrifft die Grundsteuer, die am Grundstückswert hängt. Bei Positionen, die tatsächlich am Nutzungsverhalten hängen - Müll, Wasser, Reinigung, Hausmeister -, kann die Bewertung anders ausfallen; dort ist ein Vorwegabzug bei erkennbar unterschiedlicher Verursachung eher geboten.
| Umlagefähig | Bleibt beim Vermieter |
|---|---|
| Die im Abrechnungsjahr gezahlte Grundsteuer B (§ 2 Nr. 1 BetrKV) | Grundsteuer bei Inklusiv-/Pauschalmiete - sie steckt bereits in der Miete |
| Nachzahlungen aus einem korrigierten Bescheid, im Rahmen der Abrechnungsfristen | Die Grundsteuer ohne wirksame Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag (§ 556 BGB) |
| Der volle Betrag nach Wohnfläche, auch bei kleiner Gewerbeeinheit (VIII ZR 79/16) | Grundsteuer C für baureife unbebaute Grundstücke - dort gibt es keine Mieter |
| Entscheidung | Kernaussage |
|---|---|
| BVerfG 1 BvL 11/14 u. a. (10.04.2018) | Die alte Einheitsbewertung ist verfassungswidrig; Fortgeltung längstens bis 31.12.2024. Betrifft die Steuererhebung, nicht die Umlage. |
| BGH VIII ZR 79/16 (10.05.2017) | Kein zwingender Vorwegabzug bei Mischnutzung; erforderlich erst bei erheblichen Mehrkosten je Quadratmeter, die der Mieter darlegen muss. |
| BGH VIII ZR 93/15 (20.01.2016) | Nimmt der Vermieter einen Vorwegabzug vor, muss er die Rechenschritte nicht erläutern - die Angabe des bereinigten Gesamtbetrags genügt formell. |
Die Einordnung mit allen Fundstellen steht in der Karte Grundsteuer bei Wohnen und Gewerbe.
Stand: 26. August 2026. Die konkrete Höhe der Grundsteuer hängt vom Bundesland-Modell und vom kommunalen Hebesatz ab und variiert stark. Zur Behandlung gemischt genutzter Grundstücke nach neuem Recht gibt es noch keine höchstrichterliche Entscheidung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Jede hier zitierte Entscheidung ist am Volltext gegengeprüft, jede über mindestens zwei voneinander unabhängige Quellen. Eigene Prüfung, keine Rechtsberatung.