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Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass der größere Teil der Heizkosten nach Verbrauch und der kleinere nach festen Kriterien wie der Wohnfläche umgelegt wird. Was simpel klingt, ist die häufigste Streitquelle in Nebenkostenabrechnungen - vor allem, wenn die Quote falsch gewählt ist.
§ 7 Abs. 1 HeizkostenV gibt einen Korridor vor: Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten für Heizung und Warmwasser müssen nach erfasstem Verbrauch verteilt werden. Der verbleibende Teil - also 30 % bis 50 % - wird nach einem festen Maßstab umgelegt, in der Regel nach Wohnfläche oder umbautem Raum (§ 7 Abs. 1 Satz 5).
In der Praxis hat sich für ältere Bestandsgebäude die 50/50-Aufteilung durchgesetzt. Sie gilt als ausgewogen, weil sie Mieter mit ungünstig geschnittenen Wohnungen (Eckwohnung, Erdgeschoss) nicht überproportional belastet. Die Wahl liegt aber beim Vermieter - solange die Grenzen eingehalten werden.
§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV schreibt die 70/30-Verteilung zwingend vor, wenn alle drei folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:
Liegen diese drei Voraussetzungen nicht vor, hat der Vermieter freie Wahl im Korridor 50–70 %. In der Praxis hat sich für gut gedämmte Neubauten oder Gebäude ohne Öl-/Gasheizung daher meist 50/50 eingebürgert.
Die Reihenfolge der Prüfung ist dabei wichtiger, als sie aussieht: Es genügt eine verneinte Frage, und die 70/30-Pflicht entfällt vollständig.
| Prüffrage | Antwort ja | Antwort nein |
|---|---|---|
| 1. Verfehlt das Gebäude das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994? | weiter zu Frage 2 | freie Wahl 50–70 % |
| 2. Wird überwiegend mit Heizöl oder Gas geheizt? | weiter zu Frage 3 | freie Wahl 50–70 % |
| 3. Sind die freiliegenden Leitungen überwiegend gedämmt? | 70/30 ist zwingend | Sonderfall Rohrwärme, siehe unten |
Der häufigste Irrtum steckt in Frage 1: Die 70 % gelten bei schlechter Dämmung, nicht bei guter. Der Wortlaut des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV stellt ausdrücklich auf Gebäude ab, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung nicht erfüllen. Wer die Regel andersherum im Kopf hat, wählt im Altbau 50/50 und liegt damit falsch.
Sonderfall ungedämmte Leitungen (§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV): Sind die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt und wird deshalb ein wesentlicher Teil der Wärme nicht durch die Zähler erfasst (sog. Rohrwärme-Problem), gilt die Verteilung nach anerkannten Regeln der Technik.
Wenn der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnet, obwohl er es müsste - zum Beispiel weil die Heizkostenverteiler defekt sind oder die Erfassung fehlt - hat der Mieter ein Sonderrecht: Er darf seinen Anteil an der Heizkostenabrechnung um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Davon zu unterscheiden ist die separate 3 %-Kürzung bei fehlenden fernablesbaren Zählern bzw. fehlender monatlicher Verbrauchsinfo (§ 12 Abs. 1 Satz 2 und 3).
Dieses Kürzungsrecht ist nicht verhandelbar und gilt verschuldensunabhängig. Der Vermieter kann sich nicht mit einem „Wir haben es vergessen" rausreden. Die Folge: Bei einer 1.500-€-Heizkostenposition reduziert sich der Mieteranteil automatisch um 225 €.
Praxisbeispiel: Drei Mietparteien, 50/50-Aufteilung, gesamte Heizkosten 4.800 €. Der Verbrauchsteil (2.400 €) wird nach Heizkostenverteiler-Werten umgelegt, der Grundkosten-Teil (2.400 €) nach Wohnfläche. Mieter A mit 80 m² in einem Haus mit 240 m² Gesamtfläche zahlt am Grundkosten-Teil 800 € - egal, wie viel er tatsächlich verbraucht hat. Sein Verbrauchsteil kann je nach Heizgewohnheit dazu zwischen 200 € und 1.500 € liegen.
Die Frage, die hinter jedem Streit um § 7 steht, lautet: Wie viel macht das für mich aus? Das hängt an zwei Zahlen - der Fläche der Wohnung und den abgelesenen Verbrauchseinheiten. Weichen beide Anteile voneinander ab, verschiebt die Quote den Betrag; sind sie gleich, ändert sie gar nichts.
Wer wenig heizt, aber viel Fläche hat, fährt mit 70/30 besser - der Verbrauch zählt mehr, die Fläche weniger. Umgekehrt schützt 50/50 den Vielverbraucher in der kleinen Wohnung. Deshalb gibt es keine Quote, die „für Mieter besser" ist: Sie ist für jeden Mieter desselben Hauses anders gut.
Statt das hier mit festen Zahlen vorzurechnen, die zu Ihrem Haus nicht passen: Im Heizkosten-Rechner der Buch-Begleitseite geben Sie Ihre eigenen Werte ein - Heizkosten, Fläche, Verbrauchseinheiten - und schalten die Quote zwischen 50/50, 60/40 und 70/30 um. Die Differenz sehen Sie sofort, für genau Ihre Wohnung. Der Rechner ist frei zugänglich, ein Buch brauchen Sie dafür nicht.
Will der Vermieter die Quote ändern (zum Beispiel von 50/50 auf 70/30 nach Sanierung), ist das nur mit angemessener Vorankündigung an die Mieter zulässig - und nicht rückwirkend für laufende Abrechnungszeiträume. Gemäß § 6 Abs. 4 HeizkostenV ist eine Änderung des Abrechnungsmaßstabs nur mit Wirkung zu Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums zulässig - die einmal getroffene Wahl der Quote muss im laufenden Abrechnungszeitraum stabil bleiben, um Vergleichbarkeit der Mieter untereinander zu wahren.
Wie die Heizkosten in die Gesamtabrechnung eingebettet werden, zeigt die Anleitung in 7 Schritten; zum direkten Loslegen gibt es die kostenlose Vorlage.