In Vermieter-Foren kursieren Halbwahrheiten, die teuer werden können – mal weil sie zu großzügig sind und eine Abrechnung angreifbar machen, mal weil sie ein Recht verschenken, das man tatsächlich hätte. Wir haben fünf besonders hartnäckige Aussagen gegen Gesetzestext und BGH-Rechtsprechung geprüft.
Das stimmt so nicht. Das sogenannte Zweifamilienhaus-Privileg steht in § 2 Heizkostenverordnung und ist an zwei Bedingungen geknüpft, die gern übersehen werden. Erstens darf das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen haben – und der Vermieter muss eine davon selbst bewohnen. Zieht er aus, sind beide Wohnungen vermietet oder gehören sie verschiedenen Eigentümern, greift die Ausnahme nicht und die Heizkostenverordnung gilt zwingend.
Zweitens betrifft das Privileg nur die Heiz- und Warmwasserkosten – nämlich die Befreiung von der verbrauchsabhängigen Abrechnung. „Alle Betriebskosten" erfasst es nicht: Die übrigen Kosten unterliegen ohnehin keiner Verbrauchspflicht und richten sich nach dem vereinbarten Umlageschlüssel. Und selbst bei Heiz-/Warmwasserkosten ist das kein einseitiges Recht: Die Heizkostenverordnung ist nur abdingbar, das heißt, eine verbrauchsunabhängige Abrechnung (etwa nach Wohnfläche) muss mit dem Mieter vereinbart sein. Ohne Vereinbarung kann der Mieter trotzdem die verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen.
Ein beliebter Forums-Satz – und ein Trugschluss. Einen festen Prozent-Deckel für die Kosten von Ablesung, Geräte-Anmietung und Abrechnung gibt es im Gesetz nicht, und auch der BGH hat keinen aufgestellt. Maßstab ist das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB: Ob Kosten überhöht sind, wird im Einzelfall anhand des Kosten-Nutzen-Verhältnisses beurteilt, nicht an einer starren Zahl. Dass Instanzgerichte mal 15 %, mal 25 %, mal die Hälfte der Gesamtkosten nennen, zeigt gerade, dass es keine feste Grenze ist.
Entscheidend ist außerdem die Beweislast: Will der Mieter eine Position als unwirtschaftlich rügen, muss er konkret und objektbezogen darlegen, dass eine gleichwertige Leistung örtlich deutlich günstiger zu haben gewesen wäre. Eine Ausnahme gilt nur bei besonders drastischen Kostensprüngen: Springt eine Position auffällig stark gegenüber dem Vorjahr, kann den Vermieter eine sekundäre Darlegungslast treffen, das heißt er muss dann von sich aus erklären, woran die Steigerung liegt. Die Verwechslung mit den „15 %" aus § 12 Heizkostenverordnung ist übrigens der häufigste Denkfehler: Das ist das Kürzungsrecht des Mieters, wenn gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird – mit der Höhe der Messkosten hat es nichts zu tun.
Halb richtig. Die Länge des Abrechnungszeitraums ist auf zwölf Monate angelegt (§ 556 Abs. 3 BGB), und eine Verlängerung wirkt grundsätzlich zum Nachteil des Mieters. Der BGH lässt aber eine einmalige Verlängerung ausdrücklich zu, wenn sie dem Zweck dient, den Zeitraum umzustellen – etwa auf das Kalenderjahr – und die Nachteile des Mieters durch die Vorteile ausgeglichen werden (BGH, Urteil vom 27.07.2011, VIII ZR 316/10; im Fall: 19 Monate). Die Bedingung ist klar: nur einmalig und nur einvernehmlich mit allen Mietern. Eine einseitige oder rückwirkende Verlängerung bleibt unzulässig.
Das gilt nur für Heizkosten – und ist sonst falsch. Bei Heizkosten schreibt die Heizkostenverordnung das Verbrauchsprinzip vor: Abzurechnen sind die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs; das Abflussprinzip ist hier unzulässig (BGH VIII ZR 156/11). Bei den übrigen Betriebskosten darf der Vermieter dagegen das Abflussprinzip wählen (BGH VIII ZR 27/07) und alle Kosten ansetzen, mit denen er im Abrechnungsjahr belastet wurde – auch wenn die Rechnung wirtschaftlich einen anderen Zeitraum betrifft. Pauschal „periodenfremd ist tabu" ist also nur für die Heizkosten haltbar.
Leider nein. Eine schriftliche, vom Mieter unterzeichnete Übertragung der Wartung befreit den Vermieter nicht automatisch. Nach den allgemeinen Grundsätzen zur Übertragung von Sicherungspflichten (§ 823 BGB) bleibt eine Auswahl-, Instruktions- und Überwachungspflicht: Der Vermieter muss prüfen, ob der Mieter dazu in der Lage ist und kontrollieren, dass er die Funktionsprüfung auch durchführt. Erst wenn er das beachtet, kann sich die Haftung überhaupt verlagern. Die Unterschrift allein verschiebt Verantwortung – sie löscht sie nicht.
Faustregel: Wer sich auf eine Forums-Weisheit verlässt, sollte sie an Gesetzestext und Aktenzeichen messen. Großzügige Halbwahrheiten machen die Abrechnung angreifbar – zu vorsichtige verschenken bares Geld.
Sauber aufgesetzt vermeiden Sie diese Fehler von vornherein. Wie eine formell korrekte Abrechnung Schritt für Schritt entsteht, zeigt die Anleitung in 7 Schritten; welche Kosten überhaupt umlagefähig sind, klärt der Beitrag zu den umlagefähigen Nebenkosten nach § 2 BetrKV.
Nur wenn Sie eine der beiden Wohnungen selbst bewohnen (§ 2 Heizkostenverordnung) und dies mit dem Mieter vereinbart ist. Die Befreiung betrifft ausschließlich Heiz- und Warmwasserkosten, nicht alle Betriebskosten. Ohne Vereinbarung kann der Mieter die verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen.
Nein. Einen festen Prozent-Deckel gibt es nicht. Maßgeblich ist das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB) im Einzelfall; die Darlegungslast für eine Unwirtschaftlichkeit trägt der Mieter. Die 15 % aus § 12 Heizkostenverordnung sind etwas anderes – das Kürzungsrecht bei fehlender verbrauchsabhängiger Abrechnung.
Einmalig ja, aber nur einvernehmlich und nur, um ihn umzustellen (z. B. auf das Kalenderjahr) – so der BGH (VIII ZR 316/10). Eine einseitige oder dauerhafte Verlängerung ist unzulässig.
Ja, zunächst weiter. Die Übertragung befreit nicht automatisch; es bleibt eine Auswahl- und Überwachungspflicht. Erst wenn Sie den Mieter sorgfältig auswählen und kontrollieren, kann sich die Haftung verlagern.